Seit 2018 bietet der jährlich erscheinende Habona Report Entscheidern der Finanz- und Immobilienwirtschaft wertvolle Hintergrundinformationen für bessere Investitionsentscheidungen. Die diesjährige, 140 Seiten umfassende Ausgabe wurde in Zusammenarbeit mit dem Marktforschungsteam von Statista+ und dem Research-Team von Savills erarbeitet. Zehn unabhängige Gastkommentare aus Wirtschaft und Forschung runden das Meinungsbild ab.

Im Laufe der vergangenen acht Ausgaben hat der Habona Report die drastischen Veränderungen in der Handelsimmobilienwirtschaft begleitet – eine Transformation, die in ihrer Geschwindigkeit und Intensität beispiellos ist. Entwicklungen, die in den ersten Bänden noch als mögliche Zukunftsszenarien beschrieben wurden, sind heute vielerorts Realität.

Aufgrund dieser fortwährenden Relevanz widmet sich der Habona Report 2025 keinem einzelnen Megathema, sondern beleuchtet und analysiert die wichtigsten Trends der letzten Jahre, die heute noch wirksam sind.

Auf Grundlage der These, dass der größte Teil des Strukturwandels im deutschen Einzelhandel bereits bewältigt ist, kommt der Report zu überraschend positiven Rückschlüssen:

• Statt Produkten werden Erlebnisse gekauft: 87 Prozent der Konsumenten treffen Kaufentscheidungen auf Basis spontaner Gefühle, das sind 17 Prozent mehr als 2015. Das moderne, in die Kommunikationsstrategie eingebundene Ladengeschäft ist für den Einzelhandel essenziell, um im Wettbewerb Markt- und Umsatzanteile zu sichern oder auszubauen.

• Boomer-Generation zieht auf das Land: Die heute 55 bis 65-Jährigen, die erste erlebnisorientierte Nachkriegsgeneration, tragen urbane Trends in ländliche Zuzugsgebiete, in denen sie schon 20 Prozent der Bevölkerung ausmachen. An der positiven Entwicklung der Nahversorgungsformate im ländlichen Raum ist die Transformation besonders gut ablesbar.

• Persönliche Kundenbindung beugt Misstrauen vor: Social Media ist ein wichtigstes Instrument für Reichweitensteigerung, vorausgesetzt die Inhalte sind relevant. In einer von Misstrauen und Betrugsversuchen geprägten digitalen Welt ist der direkte, persönliche Kontakt zur Kundschaft die neue Währung im Einzelhandel. Physische Erlebnisse steigern die Ausgaben im Omnichannel-Handel um fast 50 Prozent.

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Viele Wirtschaftsbereiche erscheinen durch gestiegene Zinsen, geopolitische Konflikte, Inflation und die Folgen des Klimawandels gelähmt. Herausfordernde Zeiten eröffnen aber immer auch besondere Chancen. Deshalb befasst sich der aktuelle Habona Report mit der „Logik krisenresilienter Investments“ – was deutlich über die stärker auf die Immobilienwirtschaft ausgerichteten Vorgängerreports hinausgeht.

Im aktuellen Krisenumfeld haben viele Investoren Risiken neu bewertet und beginnen, Anlagekapital umzuschichten. Von der Wiederanlage dieser Gelder profitieren insbesondere auch solche Anlageziele, die dem Menschen einen alltäglichen und realwirtschaftlichen Mehrwert bieten können - wie etwa Nahversorgungsimmobilien, die sich schon seit Jahren eindrucksvoll entwickeln. Die Erfüllung grundlegender Bedürfnisse wird aber nicht nur durch geeignete Immobilien sichergestellt.

„Produkte und Dienstleistungen, die grundlegende und unverzichtbare Bedürfnisse erfüllen, profitieren auch und gerade in herausfordernden Zeiten von einer nichtzyklischen Nachfrage.“

Matthias Weißbäcker, Head of Business Development, Habona Invest GmbH

Der neue Habona Report erläutert, welche Marktsegmente auch in unsicheren Zeiten von nichtzyklischen und krisenfesten Nachfragemustern profitieren. Seinen Leserinnen und Lesern vermittelt der Report sechs Kernbotschaften:

1. Die Weltwirtschaft ordnet sich neu
2. Realwirtschaftlicher Nutzen gewinnt an Bedeutung
3. Megatrends verändern das Alltagsverhalten
4. Dezentrale Strukturen sind widerstandsfähiger
5. “The Next Big Thing“ ist nur selten wirklich „big“
6. Grundlegende Bedürfnisse sind besonders krisenresiliente Investmentziele

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Angefangen bei den Auswirkungen der Digitalisierung, über Analysen zur Demografie sowie der Mobilitätsentwicklung oder der Beschäftigung mit dem Zukunftspotenzial von Quartieren wurden zuletzt die tiefgreifenden Folgen der Pandemie aufgearbeitet.

Mit der weiteren Durchsetzung der EU-Taxonomie in Form nationaler regulatorischer Vorgaben im Laufe des Jahres ist Nachhaltigkeit endgültig in der deutschen Finanz- und Immobilienwirtschaft angekommen. Neben den rein gebäudespezifischen Umweltzielen, auf denen der Fokus in den vergangenen zehn Jahren lag, rückt nun auch die Beziehung der Immobilie zu ihrer Umwelt immer mehr in den Mittelpunkt.

Die Gebäude, in denen wir leben, arbeiten und uns versorgen, spielen bei der Erreichung der Umwelt- und CO2-Ziele der Bundesregierung eine sehr große Rolle. Neu erwacht ist dabei das Interesse an dezentralen, barrierearmen und verkehrsarmen Raumstrukturen erleben, für die sich auch die Politik immer mehr interessiert.

„Eine nachhaltige Entwicklung wird den Bedürfnissen von heute gerecht, ohne dabei künftige Generationen zu beeinträchtigen, ihren eigenen Bedürfnissen gerecht zu werden.“

Brundtland-Bericht (1987), Grundlage des modernen NachhaltigkeitsbegriffsDurch den Ausbau der wohnortnahen Infrastruktur lassen sich Nachhaltigkeit und wirtschaftliche Potenziale ideal verknüpfen. Im Mittelpunkt dieser Strukturen erfüllen Quartiers- und Nahversorgungsimmobilien grundsätzlich hohe Nachhaltigkeitsansprüche. So bieten sie sowohl Privat- wie auch institutionellen Anlegern ideale Voraussetzungen, ihr Investmentprofil auch in Sachen Nachhaltigkeit zu schärfen.

Der Habona Report 2022 hält für seine Leserinnen und Leser folgende sechs Kernbotschaften bereit:

1. Krisen verstärken das Bewusstsein für Nachhaltigkeit
2. Die EU-Taxonomie erhöht den Druck auf die Immobilienwirtschaft
3. Privatanleger zeigen bereits ein sehr hohes Interesse an ESG-konformen Anlagen
4. Nachhaltigkeit kann nicht ohne das Gebäudeumfeld erreicht werden
5. Nahversorgung ist der Schlüssel für soziale Nachhaltigkeit in den Städten
6. Regulatorik übersieht die soziale Dimension der Nahversorgungsimmobilie

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Die mittlerweile vierte Ausgabe des Habona Reports erscheint mitten in der schwelenden Corona-Pandemie. Die besonderen Marktbedingungen waren es uns Wert, in diesem Jahr mehr als 130 Seiten für fundierte Analysen und Meinungen zur Verfügung zu stellen. Zusammen mit unseren Kooperationspartnern Statista und Jones Lang LaSalle sowie zwanzig prominenten Gastbeiträgerinnen und Beiträgern haben wir den Habona Report wieder mit spannenden und hochrelevanten Themen aufgeladen. Eines vorweg: Die Analyseergebnisse der letzten Ausgaben werden in der Pandemie bestätigt. Der strukturell bedingte Wachstumstrend der Nahversorgung setzt sich auch in der Krise fort.

Dabei wird im zweiten Corona-Jahr deutlich: Die erfolgsverwöhnte Immobilienwirtschaft ist nicht unverwundbar. Insbesondere Handels- und auch andere Publikumsimmobilien stehen vor ihren größten Herausforderungen seit Jahrzehnten. Die Pandemie wirkt sich in vielen Branchen, Unternehmen und Haushalten als Trendverstärker aus und macht neue Ansprüche an die Immobiliennutzung sichtbar. Es wird deutlich, wie sich das alte Koordinatensystem mit seinen klassischen Lagekategorien, Risikoklassen und Assetdefinitionen überholt hat.

Ein Jahr Pandemie zeigt aber auch, was krisenresiliente Standorte ausmacht und was Nahversorgungsimmobilien zu ganz besonderen Krisengewinnern macht:

• Mit neuen Ansprüchen an Wohnen, Arbeiten und Leben gewinnen dezentrale Standorte an Bedeutung. Ein wachsender Teil der Kaufkraft fließt nutzungsübergreifenden Konzepten in Nahversorgungslagen und gemischten Quartieren zu. Dort ergeben sich neue, hochinteressante immobilienwirtschaftliche Aufgaben.
• Die Digitalisierung hat sich in allen Lebensbereichen noch einmal beschleunigt. Die Menschen verhalten sich zunehmend autonom und auch widersprüchlich. Kleinteiligere und wandelbare Gebäude- und Standortkonzepte versprechen die ökologisch, sozial wie auch wirtschaftlich nachhaltigeren Lösungen.

Habona Invest hat das Potenzial der Nahversorgung im Hinblick auf die großen gesellschaftlichen Entwicklungen früh erkannt. Allein in diesem Spezialsegment konnte Eigenkapital in Höhe von bisher rund 600 Millionen Euro erfolgreich platziert und in gleichermaßen stabile wie ausschüttungsstarke Nahversorgungsimmobilien investiert werden.

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Der im März dieses Jahres vorgestellte Habona Report 2021 widmete sich aus gegebenem Anlass mit den Auswirkungen der Pandemie auf Stadt und Immobilien. Es konnte belegt werden, dass sich in der Krise vor allem Nahversorgungsimmobilien als sehr belastbar zeigten. Es zeigte sich aber auch, dass ein gemischt genutztes, durch vielfältige Angebote geprägtes Umfeld einen wichtigen Einfluss auf die Stabilität von Immobilieninvestments haben. In diesem Zusammenhang hat sich bei Planern und Anlegern das Quartier als attraktiver Investmentfokus etabliert. Grund genug für die Habona, sich in einer Sonderausgabe aus der Reihe Habona-Report intensiver mit dem Quartier zu beschäftigen.

„Die verdichtete Stadt mit gut vernetzten Verkehrswegen […] ist die einzige umweltschonende, nachhaltig lebensfähige Form von Stadt“

Quelle: Jan Gehl (2016): Städte für Menschen

Zwischen Planern und Politikern besteht große Einigkeit, dass gemischt genutzte Quartiere der kurzen Wege am besten zur Lösung anstehender gesellschaftlicher Herausforderungen beitragen. Zu nennen sind insbesondere die schon in den zuvor veröffentlichten Habona-Reports identifizierten Megatrends Digitalisierung, Demografie und Mobilität mit ihren massiven raumwirksamen Folgen für Stadt und Land. Von daher stellt sich die Nutzungsmischung im Quartier per se als ein potenzialstarkes Investitionsziel dar – sei es als straßenübergreifende Großinvestition mehrerer Gebäude oder als Investition in ein Einzelgebäude, z. B. dem Quartierszentrum.

Nach Expertenmeinung bieten sich im Quartier für Investoren interessante Investmentalternativen gegenüber jahrzehntelang als sicher geltenden Immobilien-Assetklassen. Insbesondere die Quartierszentren wecken die Aufmerksamkeit:

• Mit dem Fokus auf die Deckung von Grundbedürfnissen werden konstante und zuverlässige Mietcashflows erwirtschaftet;
• Bonitätsstarke Ankermieter binden sich sehr langfristig am Standort und bilden die Grundlage für hohe Wertstabilität;
• Der Mixed-Use-Charakter beinhaltet eine höhere Nutzungsflexibilität und führt zu einer besseren Drittverwendbarkeit;
• Als Ort sozialer Interaktion mit zeit- und ressourcenschonenden Verbundeffekten steht Quartierszentrum für soziale und ökologische Nachhaltigkeit.

Flexibilität, Drittverwendung und ESG werden für Anleger immer wichtiger. Die Nach-frage nach Investmentalternativen im Quartier dürfte somit noch rasant zunehmen.

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Der Habona-Report 2020 gibt in der dritten Auflage Daten, Fakten und Analysen an die Hand, um die Folgen großer gesellschaftlicher Veränderungen auf Handelsimmobilien besser einschätzen zu können. Diesmal haben wir gefragt: Wie wirken sich geänderte Mobilitätsmuster auf die Wahl der Einkaufsstätte? Eine exklusive Verbraucherbefragung von Statista macht deutlich: Einkaufstätten müssen in der Nähe oder auf dem Weg liegen.

Auslese von Standorten und Formaten im stationären Handel

Verbraucher wollen für das Einkaufen immer weniger Zeit aufwenden, sowohl in Form kürzerer Einkaufswege als auch durch weniger Einkaufsvorgänge. Dieser Trend wird sich weiter verstärken, da Konsumenten aktuell Online-Angebote ausprobieren, an denen sie auch nach Überwindung der Coronakrise weiter Gefallen finden werden. Dies hat Folgen für die Standorte und Formate im Ladeneinzelhandel. Gewinner werden Einkaufsstätten sein, die sich den Mobilitätsmustern der Kunden anpassen und das richtige Sortiment in der richtigen Lage mit der richtigen Verkehrsanbindung anbieten.

Nahversorgungsbranchen profitieren und trotzen dem Onlinehandel

Die Coronakrise hat gezeigt, wie die Nahversorgungsimmobilie mit der Deckung von Grundbedürfnissen nicht nur weitgehend unabhängig von äußeren Einwirkungen agiert, sondern sogar profitiert. Nach der schnellen Überlastung von E-Food-Services im Zuge der Krise ist nicht zu erwarten, dass der Lebensmittelsektor absehbar seine Kapazitäten nennenswert erhöhen wird. Vor allem mangelt es an Geschäftsmodellen, mit E-Food auch nur ansatzweise Profitabilität zu erzielen. Vielmehr wird Click & Collect ausgebaut, indem der Kunde seine Bestellung an immer verkehrsgünstiger gelegenen Filialen abholen kann.

Nahversorgungsimmobilien – Assetklasse im Fokus der Investoren

Diese Parameter machen die Nahversorgungsimmobilie zu einem begehrten Investmentprodukt. Allein 2019 hat JLL einen Anstieg des Transaktionsvolumens von fast 80 Prozent gemessen. Entsprechend haben sich die Spitzenanfangsrenditen für Nahversorger aufgrund der großen Nachfrage mittlerweile auf bis zu 4,2 Prozent abgesenkt.

Wir gehen davon aus, dass der Lebensmitteleinzelhandel aus der Coronakrise noch einmal gestärkt hervorgehen und zusätzliche Erträge in den weiteren Ausbau von Filialen, Logistik und IT stecken wird.

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Nach dem großen Erfolg des HABONA REPORT 2018, dem ersten Branchenreport für Nahversorgungsimmobilien, hat die Habona Invest GmbH mit dem HABONA REPORT 2019 nachgelegt. Hierfür konnten wieder prominente Kooperationspartner gewonnen werden, das prominente Statistik-Onlineportal Statista sowie der renommierte Immobilienberater Savills.

Supermarkt & Co. sind in aller Munde. Denn die Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs erreicht immer neue Höchststände und hängt damit den gesamten Nonfoodsektor des Einzelhandels ab. Mit durchschnittlich 3.600 Euro pro Kopf wird schon deutlich mehr als die Hälfte der Einzelhandelsausgaben für den täglichen Bedarf verausgabt. Spitzenreiter sind Mittelschicht-Rentnerhaushalte mit schon knapp 5.000 Euro pro Kopf im Jahr. Entsprechend positiv entwickeln sich die Formate von Edeka, Rewe oder Lidl & Schwarz, die ihre Filialnetze modernisieren und für die nächsten zwanzig Jahre fit machen. Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit haben in den letzten 10 Jahren der Umsatz von Supermärkten um 36 Prozent und der von Discountern um 26 Prozent zugelegt. Kein Wunder, dass sich auch immer breitere Kreise von Investoren für die lange Zeit unterschätzte Assetklasse interessieren. In der Spitze haben die Preise längst das Zwanzigfache überschritten. Aber ist dieser positive Trend auch nachhaltig und wie lange wird er anhalten?

Namhafte Unternehmen aus Lebensmittelhandel, Projektentwicklung und Investment geben im Habona-Report 2019 aus ihrer jeweiligen Perspektive vielschichtige Antworten. Wenngleich der demografische Wandel häufig als das größte Risiko nicht nur für die Immobilienwirtschaft genannt wird, überwiegt die Meinung, dass Nahversorgungskonzepte sogar profitieren können. Die Megatrends einer alternden Gesellschaft wie Sicherheit, Gesundheit und Bequemlichkeit werden die Ausgaben insbesondere für Lebensmittel, Gastronomie und Gesundheitsdienstleistungen weiter antreiben.

Die Ausrichtung an immer differenziertere Kundenbedürfnisse an unterschiedlichen Standorten und Situationen wird somit immer wichtiger. Handelsimmobilien, die zudem flexibel auf veränderte Konsumentenbedürfnisse eingehen können und dabei einen diversifizierten Cashflow auch aus einem erweiterten Nutzungsmix bis hin zu Mixed Use liefern, winkt eine goldene Zukunft.

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Die Habona Invest GmbH freut sich, gemeinsam mit ihren Kooperationspartnern, den renommierten Marktforschungs- und Immobilienberatungsunternehmen GfK und Savills, den ersten Branchenreport zum Fokusthema Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgungsimmobilien zu veröffentlichen.

Der in den Medien und in der Fachpresse vielbeachtete Markt- und Trendreport für die Immobilien- und Finanzwirtschaft berichtet erstmalig aus der Perspektive des Endverbrauchers. Auch vor dem Hintergrund der Digitalisierung sind rasche Veränderungen des Konsumverhaltens zu beobachten, die sich schon heute erheblich auf die Nachhaltigkeit der Handelsimmobilie auswirken.

Tatsächlich befindet sich der deutsche Ladeneinzelhandel in einem seiner größten, durch den Verbraucher induzierten Umverteilungsprozesse: Die Rede ist nicht von Umsatzabflüssen in den Onlinehandel, sondern vom Wachstum der Nahversorgung. Während Shoppingcenter und selbst Fußgängerzonen sowohl Passantenfrequenzen als auch Umsatz verlieren, gewinnen wohnortnahe Handelsstandorte Jahr für Jahr deutlich hinzu. Allein der Umsatz mit Lebensmitteln und Drogeriewaren ist zwischen 2012 und 2017 um 12,8 % gestiegen während beispielsweise der Ladenumsatz mit Bekleidung im gleichen Zeitraum um 7,6 % zurückgegangen ist.

Wegen der sehr positiven Sonderentwicklungen in der Nahversorgung betrachten die Research-Experten dieses Marktsegment als eigene Assetklasse mit hohem Zukunftspotenzial. Der Dank Smartphone und Apps auf Bequemlichkeit und Schnelligkeit geschulte Kunde will nämlich seine knappe Zeit zunehmend besser genutzt wissen. Das Einkaufen ist dabei nur ein Teil seiner Tagesgestaltung. Ob Verkehrsmittelwahl oder Parkplatzsuche, Kinderbetreuung oder Arztbesuche, das Treffen mit Freunden oder der Spaziergang mit dem Hund: Der Konsument bevorzugt kurze Wege für die Verknüpfung und praktische Erledigung seiner alltäglichen Aufgaben und Bedürfnisse.

Der Investitionsfokus von Habona liegt somit folgerichtig auf Immobilien für die Nahversorgung. Sie leisten als krisensichere Treffpunkte von Nachbarschaften elementare Beiträge zur Sicherung materieller wie immaterieller Grundbedürfnisse der Menschen. Handelsstandorte, die dem Kunden in seiner Tagesgestaltung sinnvolle und zeitsparende Möglichkeiten der Ver­knüpfung anbieten können, sind insofern Profiteure der Digitalisierung. Schon aufgrund der gewaltigen Marktgröße der Nahversorgung liegt dort sowohl für den Ladeneinzelhandel als auch für den Endinvestor ein erhebliches Wachstumspotenzial.

Da der Fokus insbesondere der institutionellen Immobilienwirtschaft lange Zeit auf großvolumigen Handelsformaten wie Geschäftshäuser, Shoppingcenter und Fachmarktzentren gelegen hat, ist der Aufstieg der Nahversorgung lange Zeit unbeachtet geblieben. Dabei werden nach GfK-Zahlen aktuell rund 241 Milliarden Euro, das ist rund die Hälfte der Einzelhandelskaufkraft, für nahversorgungstypische Sortimente, also Food und Near-Food, ausgegeben.

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